こんにちは、ぺろきちです！今日はわが家の住宅ローン事情と、今後どう返していくかを整理してみました😊
わが家の住宅ローンの現状 🏡
- 借入額: 3500万円
- 返済期間: 35年
- 変動金利（短期プライム変動）
- 借りてから約7年経過
- 住宅ローン減税で10年間1%の恩恵を受けている
金利が上がって焦った話 😅
最近、金利が 0.45％ → 0.85％ に変わったことで一瞬焦りました。
「え、毎月の返済額も上がるの？」と思ったけど、実際には 毎月の返済額はまだ変わっていない んです。
どうして？🤔
変動金利の住宅ローンは、
- 金利は 半年ごとに改定 される
- 返済額は 5年ごとに見直し される（125％ルールあり）
つまり、金利が上がってもすぐに毎月の返済額が変わるわけではなく、5年ごとの見直しで調整されます。
125％ルールとは？
返済額の変更時に、前回の返済額の 最大125％までしか増えない というルールです。これで急な負担増を防げます。
もし見直し後でも35年で返し切れない場合は、返済期間が延長されるか、毎月の返済額がさらに増える可能性があります💡
元利均等返済と元本均等返済 🏦
住宅ローンの返済方式は2種類あります。
元利均等返済
- 毎月の返済額がほぼ一定
- 最初は利息が多く総返済額は多め
- 家計管理がしやすい
元本均等返済
- 元本は一定、利息は減っていく
- 初めは返済額が高いが総返済額は少なくなる
- 元本が早く減るので安心感がある
支払いシミュレーション 📊
| 返済方式 | 初月返済額 | 10年目返済額 | 20年目返済額 | 35年総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 元利均等 | 約11.3万円 | 約11.3万円 | 約11.3万円 | 約4,300万円 |
| 元本均等 | 約12.1万円 | 約10.5万円 | 約9.0万円 | 約4,100万円 |
💡ポイント
- 元利均等のまま繰上げ返済をすると、元本均等に近い減り方に調整できる
- 初めの支払いを増やさずに総返済額を減らせるので、手数料なしで実現可能
元利均等から元本均等に切り替えはできる？ 🔄
- 基本的に、返済方式は契約時に決まるので後から変更は難しい
- 変更できる場合でも、一度ローンを組み直す扱いになり、事務手数料や保証料など追加費用が発生する
- そのため現実的には 元利均等のまま繰上げ返済 が一番効率的
今後の返し方の考え方 ✨
わが家は住宅ローン減税の期間が終わったら 繰上げ返済 を考えています。
元利均等返済を続けつつ繰上げ返済
- 毎月の支払いは安定させる
- 余裕があるときに繰上げ返済で元本を減らす
- 総返済額を減らしつつ、元本均等返済に近い効果が得られる
これが無理なく返す一番の方法です😊
💡まとめ
- 金利が上がってもすぐに返済額は変わらない
- 5年ごとの返済額見直しや125％ルールで急な負担増を防げる
- 元利均等返済のまま繰上げ返済で元本均等に近づけることが可能
- 元利均等から元本均等に切り替えるには、ローン組み直しで手数料がかかる
わが家の経験を参考に、じぶんの住宅ローンに合った返し方を考えてみてね🏡💕